Svolgimento del processo

Con atto di citazione, notificato in data 20 marzo 1995, Grillo Marina proponeva appello contro la sentenza 26-30 gennaio 1995 del pretore di Napoli, con la quale era stata accolta l’opposizione proposta dagli eredi di Pirozzi Ugo, conduttore di un immobile sito in Napoli, avverso l’esecuzione per consegna o rilascio promossa da essa appellante dopo aver acquistato l’immobile al pubblico incanto del 15 febbraio 1993. Rilevava tra l’altro l’appellante che la impugnata sentenza, con la quale il pretore di Napoli aveva ritenuto opponibile ad essa aggiudicataria il contratto di locazione intercorso nel lontano 1967 tra il Pirozzi e il locatore esecutato, era ingiusta in quanto quel contratto, scaduto in data 31 dicembre 1983 ex art. 58, lett. c), della L. n. 392 del 1978, si sarebbe potuto al più rinnovare fino 31 dicembre 1987 ma non oltre essendo nel frattempo intervenuto il pignoramento, trascritto in data 16 gennaio 1986. Aggiungeva altresì che anche a voler ritenere in via di mera ipotesi ulteriormente rinnovato tacitamente quel contratto per il successivo quadriennio (fino al 31 dicembre 1991), la intercorsa nomina del custode giudiziario in data 22 ottobre 1990, avrebbe comunque reso giuridicamente non ipotizzabile la protrazione del rapporto in epoca successiva dato che il debitore esecutato era stato estromesso dalla custodia dell’immobile.

Si costituivano in giudizio gli appellati ribadendo la loro tesi circa il fondamento del diritto di godimento da essi vantato sull’immobile nei confronti dell’esecutato ed opponibile all’aggiudicatario.

Con sentenza 11 dicembre 1996 – 30 gennaio 1997 il Tribunale di Napoli, accoglieva l’appello proposto da Grillo Marina ed in riforma della impugnata sentenza, rigettava l’opposizione proposta da Buonissimo Antonietta, Pirozzi Ornella e Pirozzi Massimo; dichiara compensate fra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

Nella motivazione detto Tribunale, per quanto ancora interessa, esponeva, tra l’altro, quanto segue. Deve ritenersi che il rinvio contenuto nell’art. 2923, quarto comma, c.c. per le ipotesi di detenzione anteriore al pignoramento della cosa locata, alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, sia limitato al solo termine di efficacia posto dall’art. 1574 c.c., ovvero a quello introdotto dall’art. 1 della L. n. 392 del 1978, e non alla complessiva disciplina delle locazioni a tempo indeterminato onde ogni ulteriore sviluppo del rapporto sarebbe inopponibile all’acquirente. Ma anche laddove dovesse ritenersi efficace la ulteriore rinnovazione del rapporto che l’art. 3 della L. n. 392 del 1978 riconnette al comportamento concludente del locatore tale vicenda, in quanto successiva al pignoramento, sarebbe comunque inopponibile all’acquirente per effetto del divieto posto dall’art. 560 c.p.c. e più in generale, per i limiti intrinseci di efficacia individuati dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 459/94.

Contro questa decisione ricorrono per Cassazione Buonissimo Antonietta, Pirozzi Ornella e Pirozzi Massimo con due motivi illustrati anche in memoria. Resiste con controricorso Grillo Marina.

Motivi della decisione

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1602, 2919, 2923 c.c. e dell’art. 560, secondo comma, c.p.c., nonché motivazione insufficiente, contraddittoria ed illogica in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5, esponendo, tra l’altro, le seguenti argomentazioni. Nella specie, sussistono entrambi i requisiti prescritti dal disposto normativo di cui all’art. 2923 c.c. e precisamente:

a) locazione in corso al momento del pignoramento;

b) detenzione dell’immobile da parte dell’originario conduttore a partire da epoca di gran lunga anteriore al pignoramento; ed esiste un diritto perfetto degli odierni ricorrenti in ordine alla legittima detenzione dell’immobile de quo, perché conduttori; diritto quest’ultimo opponibile all’aggiudicataria Grillo perché già opponibile al creditore pignorante ai sensi dell’art. 2919 c.c. Invero, all’epoca del pignoramento – 1986 – il contratto di locazione esisteva ed era tuttora in corso, non essendo stata inviata né alcuna disdetta né iniziato alcun procedimento di rilascio. In punto di diritto, si rileva che l’art. 1602 c.c., che prevede il subentro del terzo acquirente dell’immobile locato, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, trova applicazione anche nei riguardi dell’aggiudicatario del bene, ai sensi dell’art. 2923 c.c. (Cass., 11 aprile 1985, n. 2377, Arch. loc. 1985). Inoltre, quando l’immobile espropriato risulti locato con contratto non avente data certa, soltanto la detenzione, anteriore al pignoramento, del conduttore obbliga l’acquirente, a norma dell’art. 2923, comma 4, c.c., a rispettare la locazione per la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Con il secondo motivo, da esaminare insieme al primo in quanto a questo strettamente connesso, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 3 della L. n. 392 del 1978, dell’art. 2923 c.c., dell’art. 596 c.p.c. nonché motivazione insufficiente, contraddittoria ed illogica in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5, esponendo, in sintesi, le seguenti doglianze. La sentenza è, inoltre, errata laddove i giudici di merito hanno dichiarato che i successivi rinnovi della locazione non sono opponibili all’aggiudicataria perché privi della necessaria autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Va precisato che per la rinnovazione tacita del contratto de quo non occorreva alcuna autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560, secondo comma, c.p.c. e ciò in quanto:

a) tale norma disciplina esclusivamente l’ipotesi di stipulazione di una nuova locazione dopo il pignoramento (e ciò non ricorre nella fattispecie in esame), e non già le locazioni già in corso e, quindi, pienamente opponibili al creditore pignorante;

b) la tacita rinnovazione è intervenuta prima del pignoramento stesso. La locazione de qua era in corso al momento dell’entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 la stessa è, pertanto, rientrata nella disciplina transitoria ivi prevista e successivamente si è rinnovata tacitamente per più quadrienni ed in assenza di qualsiasi disdetta è tuttora in corso. Il decreto di aggiudicazione è titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile espropriato in favore dell’aggiudicatario al quale l’immobile è stato trasferito, ma esclusivamente nei confronti del debitore esecutato e di chi si trovi nel possesso o nella detenzione del bene medesimo sine titulo; e non già nei confronti del terzo che vanti un diritto autonomo sul bene da rilasciare. Chi abbia acquistato un immobile locato in sede di esecuzione forzata è legittimato, successivamente all’aggiudicazione ed al versamento del prezzo, a comunicare al conduttore la disdetta del contratto. Orbene, nella specie nulla di quanto sopra è stato effettuato dalla Grillo, né sono state addotte dall’aggiudicataria ulteriori ragioni creditorie o un titolo diverso da quello per cui si è iniziata l’esecuzione (il titolo è sempre lo stesso decreto di trasferimento). La Grillo, pertanto, non ha alcun valido titolo da opporre ai conduttori.

I due motivi sono privi di pregio. Infatti tutte le argomentazioni concernenti l’avvenuto rinnovo del contratto prima del pignoramento sono irrilevanti, apparendo pacifico tra le parti, ed anche secondo l’impugnata sentenza, che tale rinnovo ha avuto luogo. Il punto essenziale della controversia è invece se si sia avuto un ulteriore rinnovo dopo il pignoramento. La risposta sul punto deve essere negativa sulla base del seguente principio di diritto: la rinnovazione tacita della locazione integra il perfezionarsi di un nuovo negozio giuridico bilaterale, sicché ove trattisi di immobile pignorato è necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione in forza dell’art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (cfr. Cass., n. 2576/70; non sembra inutile rilevare che questa Corte Suprema, con riferimento all’ipotesi di immobile sottoposto a sequestro, ha recentemente affermato: “La rinnovazione tacita della locazione integra il perfezionarsi di un nuovo negozio giuridico bilaterale, sicché ove trattisi di immobile sottoposto a sequestro giudiziario è necessaria l’autorizzazione del giudice in forza del combinato disposto degli artt. 560, secondo comma e 676 cod. proc. civ.”; v. Cass., n. 8800 del 04 settembre 1998; cfr. infine la sopra citata Cass., n. 459/94).

Pertanto, nella specie, deve ritenersi immune dai vizi lamentati la conclusione del Tribunale secondo la quale (in sostanza), dopo l’ultimo rinnovo antecedente il pignoramento, il rapporto locativo (disciplinato, quanto alla sua durata, dalla normativa dell’equo canone, e quindi tra l’altro dall’art. 1 della L. n. 392 del 1978 – in tal senso sembra si sia espressa anche la Corte di merito la quale ha affermato a proposito di tale art. 1: “…non appare revocabile in dubbio che tale ultima norma prevalga sulla già citata disposizione codicistica…” [art. 1574 c.c.] non ha subito rinnovi ulteriori.

Il ricorso va dunque respinto. Sussistono peraltro giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma il 6 novembre 1998.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 25 FEBBRAIO 1999.