Svolgimento del processo

Con citazione 5 luglio 1973 il Condominio di Via Corte di Appello 13 di Torino conveniva avanti al Pretore di quella Città Pipan Avv. Aldo, Frejdoz Maria Cecilia, Bo Aldo, Pozzo Maria Fulvia, Pozzo Ida, Tosco Emanuele e premesso che il condominio stesso aveva in comune con il condominio di Via delle Orfane 5 il cortile, che in forza dei regolamenti di entrambi i condomini, doveva essere tenuto permanentemente e assolutamente sgombero, assumeva che i convenuti, condomini del condominio di Via delle Orfane, N. 5, parcheggiavano abitualmente in detto cortile e per gran parte della giornata le loro automobili, o consentivano che altri lo facessero e chiedeva che il Pretore, dato atto dell’illiceità di tale comportamento, ne ordinasse la cassazione.

A due convenuti, Pozzo Ida e Tosca, la citazione non veniva notificata; la Pozzo Maria Fulvia rimaneva contumace; gli altri convenuti resistevano alla domanda, che il Pretore peraltro respingeva, dichiarando compensate le spese.

Il Tribunale di Torino, adito dai soccombenti, dichiarato inammissibile l’appello nei confronti della appellata Pozzo Maria Fulvia e respinta una eccezione di difetto di legittimazione degli eredi dell’Avv. Cesare Voerzio, condomino del condominio di Via Corte di Appello, intervenuto spontaneamente nel giudizio di primo grado e successivamente deceduto, accoglieva, in favore degli appellanti Pipan e Bò, il gravame osservando: che il cortile doveva essere ritenuto, ai sensi dell’art. 1117 C.C. comune ad entrambi i condomini i cui edifici vi si affacciavano, nonché ad altra proprietà solitaria dei Padri Barnabiti il cui edificio ugualmente prospettava il detto cortile; che i regolamenti sia del condominio di Via Corte d’Appello, sia di quello di Via delle Orfane disponevano entrambi che il cortile dovesse essere tenuto costantemente sgombero;

che pertanto, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore essendo il cortile comune ad entrambi i condomini, ogni condomino, di ciascuno dei due condomini, risultava soggetto alla disciplina dettata, per l’uso della cosa comune, da entrambi i regolamenti di entrambi i condomini, per cui, in concreto, gli appellanti, condomini del condominio di Via delle Orfane, quanto all’uso del cortile comune anche al condominio di Via Corte d’Appello, erano soggetti anche al regolamento di quest’ultimo; che pertanto la domanda formulata dal condomino di Via Corte di Appello risultava ammissibile anche nei confronti dei convenuti ancorché condomini del Condominio di Via delle Orfane e, nei confronti degli appellanti Pipan e Bò, era anche fondata;

che il significato di “tenere sgombero” il cortile escludeva la possibilità di parcheggiarvi, stabilmente e abitualmente, autoveicoli;

che in concreto era rimasto provato che il Pipan e il Bò erano incorsi nelle violazioni del regolamento loro contestate (e non invece la Valvassori – Frejdoz);

per queste considerazioni il Tribunale in definitiva confermava la sentenza impugnata nei confronti della Valvassori-Frejdoz, mentre invece, la riformava nei confronti del Pipan e del Bò, verso i quali accoglieva le originarie domande del Condominio di Via Corte di Appello.

Contro la sentenza ha proposto ricorso per Cassazione il solo Avv.to Aldo Pipan nei confronti del Condominio di Via Corte di Appello e dei condomini di questo intervenuti in causa, eredi Voerzio.

Il ricorso propone due motivi di annullamento. Si è costituito, con controricorso, soltanto il Condominio intimato che resiste all’impugnazione.

Motivi della decisione

Col primo motivo di ricorso il ricorrente, deducendo violazione dell’art. 1138 C.C.; delle norme sulla comunione; dell’art. 1321 e segg. C.C. in relazione all’art. 360 N. 3 e 5 C.P.C. rileva che il Tribunale, avendo ritenuto che le norme di entrambi i condomini fossero opponibili dal Condominio di Via Corte di Appello (e da un condomino dello stesso) agli originari convenuti, condomini di Via delle Orfane, era incorso in un duplice errore. E cioé:

a) difetto di motivazione.

Il Tribunale aveva infatti accertato che il cortile era comune ai proprietari dei tre edifici che lo prospettano (due dei quali costituiti in condominio) e da questo aveva tratto al conclusione che, appunto per la comune proprietà del cortile, i due Condomini non potevano essere considerati “enti” completamente diversi e separati tra di loro. I regolamenti di entrambi i Condomini imponevano di tenere sgombero il cortile e da ciò il Tribunale aveva dedotto che il regolamento di ciascun condominio poteva essere fatto valere da ognuno dei due enti condominiali, anche nei confronti dei partecipanti all’altro.

Ma questa non era una motivazione, perché non spiegava i rapporti contrattuali tra i due regolamenti.

b) Violazione dell’art. 1138 C.C.

I regolamenti condominiali sono atti negoziali che hanno efficacia obbligatoria solo nei confronti dei condomini che li abbiano, anche implicitamente accettati; conseguentemente non poteva ammettersi la vincolabilità del regolamento del condominio di via Corte di Appello nei confronti dei condomini del condominio di Via Orfane che al primo erano del tutto estraneo.

Col secondo motivo deduce, in via subordinata, l’inammissibilità di una interpretazione dei regolamenti condominiali, quale della data, erroneamente, dal Tribunale, da valere soltanto nei confronti dei condomini che avevano partecipato al giudizio, ferma restando la possibilità di diverse interpretazioni nei confronti dei condomini non partecipi. In realtà la sentenza, il quanto non pronunciata nei confronti di tutti i condomini di entrambi i condomini, doveva considerarsi inutiliter data e, giudicando nel modo predetto, il Tribunale era ricorso in violazione degli art. 102 C.P.C., in relazione allo art. 360 N. 3, 4, 5.

1) Va esaminato per primo il motivo di cui sub 2) che prospetta una questione (comunque rilevabile di ufficio) di integrità del contraddittorio (per cui il motivo non può essere esaminato solo in via subordinata, come propone il ricorrente).

Secondo il predetto la violazione del principio di cui all’art. 102 CPC sarebbe stata consumata per non essersi il giudizio svolto nei confronti di tutti i condomini di entrambi i Condomini (di Via Corte di Appello e di Via Orfane) e ciò in quanto, consistendo l’oggetto della controversia nell’interpretazione dei regolamenti condominiali, non sarebbe concepibile che nei confronti dei condomini partecipanti al giudizio, il regolamento avesse una dato significato vincolante, e cioé quello ritenuto in sede giurisdizionale, mentre per quelli rimasti estranei potesse averne di diversi.

L’assunto anche qualora si ritenesse che la definizione del giudizio fosse in funzione dell’applicazione dei regolamenti condominiali, non sarebbe fondato.

E’ insegnamento assolutamente prevalente in dottrina e in giurisprudenza che si ha litisconsorzio necessario, sostanziale, solo quando l’azione proposta abbia natura costitutiva, cioé tale da costituire, modificare od estinguere un rapporto facente capo a più soggetti nell’evidente presupposto che tale “modificazione” della precedente situazione di diritto non può avvenire che nei confronti di tutti gli interessati, ma non di mero accertamento o di condanna, con la conseguenza che una sentenza di quest’ultimo tipo non può mai ritenersi inutiliter data anche se non pronunciata non nei confronti di tutti i partecipanti al rapporto.

L’Avv. Pipan non potrebbe pertanto considerarsi non vincolato a una sentenza che in ipotesi condannasse solo lui e non anche gli altri condomini, perché rimasti estranei al processo, a non usare il cortile comune come parcheggio per autoveicoli, ponendosi tale ipotizzata decisione come dipendente dal “suo” comportamento e, sul piano giuridico dogmatico, svincolata da ogni rapporti con quelli facenti capo ad altri.

Molto più l’infondatezza, che si risolve addirittura in irrilevanza del motivo, nei termini prospettati, emerge dalla constatazione che il giudizio non va affatto definito sulla base dei regolamenti condominiali bensì delle norme di cui 1102 C.C. (e sulla non necessità dell’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comunisti in cause concernenti l’uso delle cose comuni, vedi tra le altre, di questa stessa Sezione la sentenza 14.3.74 N. 717).

Né è ravvisabile alcuna necessità di integrare il contraddittorio in questa sede di impugnazione ex art. 331 CPC per essere stata la sentenza di appello qui impugnata dal solo Avv. Pipan e non anche dall’altro soccombente Aldo Bò, non sussistendo alcun rapporto di inscindibilità tra i giudizi riguardanti vari condomini, in ordine all’uso di loro fatto delle cose comuni.

2) il primo motivo ha indubbiamente una base di fondamento. Il ragionamento del Tribunale, per il quale, essendo il cortile “comune” ad entrambi i condomini (oltreché a un terzo) per l’uso dello stesso ognuno dei condomini sarebbe assoggettato non solo al regolamento del condominio di cui lo stesso fa parte, ma anche al regolamento dell’altro condominio, con la conseguenza poi che l’altro condominio (nella specie di Via Corte di Appello) potrebbe imporre coattivamente l’osservanza del proprio regolamento anche a condomini del condominio di Via delle Orfane, non ha fondamento e non risulta motivato in alcun modo.

E’ ben noto che i regolamento condominiali, e qui ci si riferisce ai regolamento cd contrattuali, atteso che si tratta di regolamenti che disciplinano non soltanto l’uso delle cose comuni o la ripartizione delle spese, ma limitano i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, in tanto sono vincolanti per i condomini in quanto siano approvati da tutti o comunque tutti vi abbiano aderito, per cui non risultando che il Pipan abbia aderito al regolamento del condominio di Via Corte di Appello del quale non fa neppure parte (talché una sua presunta adesione sarebbe inconcepibile) non si vede come l’amministratore di detto condominio possa ottenere, nei confronti dello stesso, l’attuazione del regolamento del condominio da lui amministrato.

Il Tribunale ha ragionato come se il cortile interno, comune ad entrambi i condomini (e ai Padri Barnabiti) costituisce un’entità condominiale autonoma, diversa e distinta dai due condomini e regolata da entrambi i regolamenti condominiali.

Ma poiché questa non è la situazione di specie, l’argomentazione del Tribunale non può essere seguita.

Tuttavia, nel ragionamento di giudici del merito esiste un nucleo di verità, in quanto seppur non è esatto che, rispetto al cortile comune, i due Condomini sono “enti non del tutto separati” e se soprattutto non è esatto che, a causa di questa non completa separazione (locuzione il cui significato, oltretutto appare piuttosto oscuro), i regolamenti di entrambi si estendono a tutti i partecipanti ad ambedue i condomini, è pur vero che la proprietà della superficie del cortile fa capo a tutti i condomini dei Condomini di Via della Corte di Appello e di Via delle Orfane (oltre che ai padri Barnabiti) e quindi il cortile è in regime di Comunione.

Da ciò consegue che per l’uso della cosa comune, escluso una qualsiasi regolamentazione contrattuale vincolante per tutti i comproprietari (come si è visto), bisogna far capo alle norme legali sulla comunione e in particolare all’art. 1102 C.C., per il quale, come è noto, “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Orbene nella citazione di primo grado il condominio attore (Via Corte di Appello) aveva dedotto a carico dei convenuti condomini di Via delle Orfane, sia la violazione contrattuale (ritenuto applicabile il proprio regolamento) sia l’art. 1102, sotto il profilo che l’uso della cosa comune da parte dei convenuti impediva agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Non aveva invece dedotto, come presupposto di fatto della causa petendi della prima domanda, anche l’alterazione della destinazione della cosa comune da parte dei condomini, per cui l’affermazione che si legge in sentenza che vi sarebbe stata anche l’alterazione della destinazione della cosa comune dovendosi il deciso interpretarsi alla stregua del domandato, deve intendersi puramente incidentale ed esposta ai soli fini di precisare la ratio delle disposizioni regolamentari violate (come peraltro vi risulta detto espressamente).

La causa va dunque decisa sulla base dell’applicazione dalla fattispecie delle regole generali di cui all’art. 1102 C.C., nei limiti dei presupposti di fatto dedotti nel giudizio di merito, applicazione in concreto consentita dal tenore del motivo del ricorso che, tra l’altro, denuncia violazione delle “norme sulla comunione”.

In pratica il motivo va accolto e la causa va rimessa al giudice di rinvio (che si designa in altra Sezione dello stesso tribunale di Torino) il quale dovrà riesaminare la posizione del ricorrente Pipan in base alle regole di cui all’art. 1102 C.C. e ai presupposti di fatto posti a base della domanda onde statuire sulla conformità o meno della stessa i principi di diritto invocati, concernenti i limiti dell’uso della cosa comune, e onde in definitiva accertare se li abbia rispettati o se vi sia andato oltre.

Lo stesso giudice di rinvio provvederà sulle spese anche del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il secondo motivo di ricorso; accoglie il primo motivo; cassa, in relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra Sezione dello stesso Tribunale di Torino.
Roma, 28 Giugno 1985.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 10 MARZO 1986