Svolgimento del processo

Con provvedimento ex art. 700 c.p.c. il Pretore di Palermo autorizzò Tullio Fortuna, proprietario di un appartamento al secondo piano dell’edificio alla Via Cusmano 4 della stessa città, ad eseguire la riparazione di gravi lesioni manifestatesi nelle parti strutturali e ornamentali del suo balcone.

Eseguita la riparazione, il Fortuna convenne il Condominio dello stabile, per ottenerne la condanna al rimborso della spesa, con la detrazione della quota a lui relativa.

Il Tribunale, con sentenza 3 ottobre 1980, non avendo ravvisato un’ipotesi di riparazione di una parte comune dell’edificio, rigettò la domanda.

Questa, invece, venne accolta, per quanto di ragione, su impugnazione del Fortuna, dalla Corte di Appello di Palermo con la sentenza 17 aprile 1982, nella quale si ritenne che, se ricadeva a carico dell’appellante l’onere concernente il ripristino degli elementi strutturali dello sporto, la spesa per il ripristino degli elementi ornamentali consistenti in sovrastrutture esterne, determinata in lire 1.468.420, doveva essere posta invece a carico del condominio, rientrando gli stessi elementi tra le parti comuni dell’edificio per la loro funzione decorativa, intesa a rendere armonica l’intera facciata nello interesse di tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.

Il Condominio di Via Cusmano 4 ha proposto ricorso per cassazione, seguito dal controricorso della Fortuna.

Il ricorrente ha presentato memoria.

Motivi della decisione

Il ricorrente, denunziando violazione degli artt. 1117, 112 e 1123 cod. civ., lamenta che la Corte di Appello di Palermo, nel porre a carico di tutti i condomini dell’edificio una parte della spese per il ripristino di elementi costitutivi (pilastrini) del balcone del condominio Tullio Fortuna, erroneamente intendendo l’indirizzo tracciato da questa Suprema Corte (sentenza 9 luglio 1980 n. 4377, pronunziata in una controversia per il ripristino di elementi decorativi posti sotto il balcone e perciò a questi estranei), abbia operato, nell’ambito degli stessi “elementi costitutivi” dello sporto, un’inammissibile distinzione tra la parte avente una funzione meramente statica e la parte avente una funzione estetica, con la conseguente collocazione della spesa riferita a quest’ultima a carico dello intero condominio.

La doglianza è infondata.

Il problema relativo all’onere delle spese per le riparazioni non delle strutture portanti dei balconi ma di elementi decorativi (ad essi sottostanti) è stato già affrontato da questa Suprema Corte con la sentenza sopra indicata, nella quale si è affermato che gli elementi decorativi, i quali hanno una funzione estetica volta a rendere armonica l’intera facciata dell’edificio, sono cose che servono all’uso e al godimento comune e quindi, ai sensi dell’art. 1117 n. 3 cod. civ., sono oggetto di proprietà comune.

Non può essere diversa la decisione anche nella presente causa, nella quale il condominio oggi resistente ha invocato il concorso degli altri condomini dello stabile alle spese da lui sostenute per la riparazione, in via d’urgenza, di elementi del suo balcone sulla facciata di prospetto, precisamente dei pilastrini della balaustra comprendenti anche la soprapposizione di pregi ornamentali.

Se in un edificio condominale il balcone, quale proiezione della proprietà individuale sulla singola unità immobiliare, è come questa oggetto di un autonomo diritto dominicale, non può revocarsi in dubbio che nella proprietà esclusiva siano da comprendersi tutte le opere che concorrono alla formazione dello sporto e quindi anche i singoli elementi del parapetto. Quando una parte dell’edificio, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola porzione immobiliare, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, la sua destinazione particolare ed esclusiva, idonea a vincere la presunzione legale di condominio alla stessa guisa di un titolo contrario, investe tutte le componenti riunite nel complesso unitario per concorrere alla medesima funzione.

E’ pertanto decisiva la funzione del bene, e nell’ambito dello stesso bene quella dei singoli elementi, per determinare il regime giuridico, che può essere quello della proprietà esclusiva o quello della proprietà comune.

Quanto agli elementi decorativi esterni, costituiti da fregi e ornamenti destinati a svolgere una funzione meramente estetica e quindi ad accrescere il pregio architettonico dell’intera facciata dell’edificio condominiale, con riflessi anche nella valutazione economica delle singole porzioni, ne appare manifesta l’autonomia dagli elementi strutturali, intesi alla mera funzione statica, anche se ad essi strettamente ineriscono.

La diversa loro attitudine funzionale legata al decoro dell’edificio, che è bene di godimento collettivo, vale a comprenderli tra i manufatti che servono al godimento comune e che sono perciò di proprietà comune ai sensi del n. 3 dell’art. 1117 cod. civ.. Nessun rilievo assume perciò la loro collocazione rispetto al balcone di proprietà esclusiva. Una volta che ne sia ritenuta l’anzidetta funzione.

Alla stregua delle considerazioni svolte, deve riconoscersi giuridicamente corretta la decisione della Corte palermitana, la quale, dopo aver ritenuto nel suo insindacabile apprezzamento che le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di ottone e piombi a pilastrini della balaustra del balcone di proprietà individuale, svolgevano una funzione decorativa estesa all’intero edificio, pervennero alla conclusione, coerente con la premessa, che trattavasi di parti comuni ai sensi della richiamata norma e che, conseguenzialmente, la spesa di riparazione doveva ricadere su tutti i condomini.

Non merita adunque accoglimento il proposto ricorso per cassazione, al cui rigetto segue la condanna del ricorrente al rimborso, a favore del resistente, delle spese del giudizio di legittimità liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, a favore del resistente, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate complessivamente in lire 429.450 (di cui, lire 400.000 per onorari).
Roma, 6 marzo 1985
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 15 GENNAIO 1986