Visto il ricorso proposto da YY nei confronti di XX, amministratore del Condominio ZZZ, BATTIPAGLIA (SALERNO);
sentite da ultimo le parti in camera di consiglio all’udienza del 25 maggio 2010.
sciogliendo la riserva di pronuncia, osserva quanto segue.
YY ha domandato revocarsi l’amministratore XX, deducendo molteplici e multiformi irregolarità, che qui si provano a riassumere: 1) mancata convocazione di assemblea per informazione sui giudizi intentati verso il condominio da V.L., dall’impresa La Splendente e da L.C.; 2) insufficienti convocazione dell’assemblea condominiale, mancata esecuzione di lavori di manutenzione di parti comuni, mancata riscossione di oneri condominiali presso il domicilio dei singoli condomini; 3) mancata consegna di copia del verbale dell’assemblea del 15 aprile 2009; 4) mancata approvazione di bilanci consuntivi e preventivi.
XX, costituitosi con memoria del 27 maggio 2010 all’udienza camerale, ha analiticamente contestato il ricorso avverso.
Il ricorso risulta del tutto infondato e va dunque rigettato per le seguenti motivazioni.
1) Il provvedimento del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio ai sensi degli art. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c. costituisce un provvedimento di volontaria giurisdizione, in quanto sostitutivo della volontà assembleare, ed ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell’interesse alla corretta gestione dell’amministrazione condominiale in ipotesi tipiche – contemplate appunto dall’art. 1129 cit. – di compromissione della stessa. Pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, il decreto di revoca non ha pertanto carattere decisorio, non precludendo poi la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide. Solo dunque la ricorrenza di alcuna delle tre tassative ipotesi di particolare gravità, contemplate dal comma 3 dell’art. 1129 c.c., legittima l’iniziativa cautelare giudiziale del singolo membro volta alla rimozione dell’amministratore condominiale.
2) Si consideri inoltre come il fondato sospetto di gravi irregolarità possa giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore solo quando sussistano elementi precisi e concordanti che facciano prevedere come del tutto verosimile un danno imminente e irreparabile per il condominio; tale non essendo per definizione l’affare sul quale all’assemblea sia comunque consentito di adottare le iniziative opportune, nel corso delle sue periodiche convocazioni.
3) Ancora: il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all’art. 1129 c.c. postula l’individuazione di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini; tale presupposto pare dunque da escludersi ove la gestione contestata derivi da decisioni dell’assemblea (quali quelle del 15 aprile 2009) che sono state condivise dalla maggioranza (se non dalla unanimità) e anzi non impugnate neppure dal condomino qui ricorrente in sede di revoca.
3) Quanto, in particolare, al motivo di revoca esposto sub a) di ricorso, è agevole considerare come le sanzioni previste dall’ultimo comma dell’art. 1131 C.C. riguardino l’amministratore che contravvenga all’obbligo, sancito dal terzo comma dello stesso articolo, di informare tempestivamente l’assemblea di essere stato convenuto in giudizio per fatti esorbitanti dalle sue attribuzioni, laddove i giudizi indicati dal ricorrente, relativi a crediti vantati da terzi verso la gestione condominiale, rientrano abbondantemente nell’ambito dei poteri dell’amministratore di rappresentare in giudizio l’ente condominiale;
4) Si aggiunga come con delibera del 15 aprile 2009 sia stato approvato il bilancio preventivo 2009, col voto favorevole dello stesso Concilio, e come l’approvazione assembleare dell’operato dell’amministratore e la mancata impugnativa delle relative delibere precluda poi ogni azione di responsabilità al singolo condomino che si dica leso dall’attività dell’amministratore o dalle iniziative arbitrarie dello stesso per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali;
5) Quanto alla doglianza circa la mancata consegna di copia del verbale dell’assemblea 15 aprile 2009, è indubbio che la redazione del verbale costituisca una delle prescrizioni di forma, che debbono essere osservate dall’assemblea al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione etc.); perciò, una volta che l’assemblea è stata convocata occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute per permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. Tuttavia, la comunicazione di copia del verbale è obbligatoria soltanto nei confronti dei condomini assenti all’assemblea, laddove il Concilio era presente all’assemblea del 15 aprile 2009. Ovvio invece è che ciascun comproprietario abbia il potere di richiedere e di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza specificare le ragioni ella richiesta, purché tuttavia l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio. Laddove fosse dimostrata una violazione da parte dell’amministratore del diritto del condomino Concilio di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente, ad esempio, ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, ne sarebbe derivata l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari. Nel caso in esame, non emerge alcuna prova sulla volontaria intenzione da parte dell’amministratore Pesce di ostacolare l’informazione del condomino Concilio sulla gestione condominiale (ed in particolare, sul contenuto dell’assemblea del 15 aprile 2009 cui lo stesso Concilio era stato presente), sicché non risulta nemmeno al riguardo concretata l’ipotesi di una grave irregolarità lui ascrivibile al fine della revoca da parte dell’autorità giudiziaria.
6) Quanto infine alla doglianza circa la mancata riscossione degli oneri condominiali da parte dell’amministratore presso il domicilio di tutti i condomini ed al rifiuto del pagamento effettuato dal ricorrente mediante inoltro con raccomandata di assegno, la deduzione del ricorrente avversa le fondamentali regole di pagamento delle obbligazioni pecuniarie poste dall’art. 1182 comma 3° c.c. e dall’art. 1277 comma 1° c.c., per le quali le obbligazioni aventi per oggetto somme di danaro devono adempiersi al domicilio del creditore e con moneta avente corso legale. A tal fine, nell’esercizio dei suoi poteri di rappresentanza, compresi quelli correlati alla gestione amministrativa del condominio, quale la riscossione dei contributi (art. 1130 comma 1 n. 3 cod. civ.), si considera come l’amministratore domicili nel luogo od ufficio a ciò specificamente destinato nell’ambito dell’edificio o degli edifici in condominio. In difetto, il domicilio del condominio, che non è una persona giuridica e non ha – quindi – una sua sede in senso tecnico (art. 46 c.c.), non può che coincidere con quello della persona fisica dell’amministratore che lo rappresenta. Il tal senso, il luogo di adempimento dell’obbligazione di pagamento di quote e contributi condominiali è quello del domicilio dell’amministratore in carica al tempo della scadenza di detta obbligazione, non risultando che il condominio creditore abbia un proprio domicilio, inteso come luogo espressamente destinato o di fatto utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, diverso e distinto dal domicilio privato dell’amministratore; né può qui sindacarsi il rifiuto dell’amministratore di accettare assegni in luogo di somme di denaro, costituendo l’assegno prestazione diversa rispetto a quella oggetto dell’obbligazione pecuniaria di pagamento dei contributi.
Trattandosi di procedimento camerale caratterizzato da una chiara contrapposizione di interessi in conflitto, e di provvedimento che, nel risolvere le contrapposte pretese, definisce il procedimento, trova applicazione l’art. 91 c.p.c. ai fini della condanna alle spese giudiziali della soccombente.
P.Q.M.
Il Tribunale di Salerno, pronunciando sul ricorso proposto dal YY nei confronti di XX, amministratore del Condominio M., PONTECAGNANO (SALERNO),
rigetta la domanda di revoca dell’amministratore ex art. 1129, co. 3°, c.c.;
condanna YY a rimborsare ad XX le spese processuali sostenute, che liquida in complessivi euro 1.000,00 per diritti ed onorari, oltre IVA, contr. Cassa prev. Avv. e rimborso forfetario spese generali.
Salerno, 8 giugno 2010
Il Presidente
Dott. Antonio Valitutti
Il Giudice relatore
Dott. Antonio Scarpa