Con atto di citazione del 30.3.2003 il Condomino di viale Kennedy n. 83/B – Bari- conveniva in giudizio davanti al Giudice di pace di Bari il sig. M. N. per sentire "dichiarare la illegittimità dell’utilizzazione, da parte del convenuto, degli spazi condominiali a scopo di parcheggio di un motociclo; per l’effetto, ordinare al convenuto la cessazione dei comportamenti sopradetti… "
Assumeva l’attore:
– di essersi dotato di un regolamento condominale nel quale era stato espressamente previsto il divieto di occupare stabilmente con costruzioni provvisorie e con oggetti di qualsiasi tipo, le scale i ripiani, gli anditi e, in genere, i locali e gli spazi di proprietà ed uso comuni (art. 14);
– che il M. consentiva alla propria figlia minore di parcheggiare abitualmente il motorino tipo Aprilia all’interno dello spazio condominiale "in corrispondenza del prospetto secondario";
– di essere stato indotto, a seguito delle proteste degli altri condomini, a diffidare il M. e di aver convocato alcune assemblee condominiali per la soluzione del problema in questione, tutte conclusesi con delibere contrarie alla utilizzazione delle aree comuni nel senso indicato.
Con comparsa depositata il 9.7.2003 si costituiva in giudizio il M. chiedendo il rigetto della domanda e deducendo:
– che la figlia non aveva mai occupato stabilmente l’area comune, ma aveva fatto solo saltuarie e momentanee soste all’interno del cortile e per un limitato spazio di tempo;
– che quindi la figlia non aveva mai alterato la destinazione d’uso della cosa comune, né aveva mai impedito agli altri condomini di farne a loro volta uso;
– che l’azione proposta doveva considerarsi infondata perché il regolamento condominiale, alla sezione dedicata all’uso dei giardini, impediva espressamente solo la circolazione dei motorini ma non anche la sosta temporanea degli stessi;
– che nella assemblee condominiali in cui il problema era stato discusso non era stata adottata alcuna determinazione, ma erano state manifestati solo alcuni pareri da parte di singoli condomini, culminati nell’approvazione a maggioranza, durante la assemblea del 12.11.2002, di una proposta di "collocazione di cavalletti in ferro davanti ai cancelli di ingresso da via Niceforo".
Istruita la causa, con sentenza del 27.6.2005 n. 3350/05 il Giudice di pace di Bari rigettava la domanda, non riscontrando alcuna contrarietà del comportamento del M. al regolamento condominiale, e condannava il Condominio al pagamento delle spese del procedimento.
Avverso la sentenza indicata ha proposto appello il Condominio di viale Kennedy 82B- Bari, adducendo il difetto di motivazione della sentenza impugnata, non avendo, a dire dell’appellante, esplicitato il Giudice di prime cure la ricostruzione dello svolgimento del processo, le questioni dibattute nonchè, più in generale, il ragionamento probatorio osservato.
Di qui la necessità di riproporre le stesse questioni già portate alla cognizione del primo giudice e, in particolare,
– che il comportamento del M. si poneva in contrasto con l’art. 1102 c.c., attesa la sua incidenza sulla destinazione del cortile/giardino;
– che l’istruttoria del giudizio di primo grado aveva accertato, contrariamente a quanto ritenuto in sentenza, che la figlia del M. aveva parcheggiato il motorino nelle zone in questione sia di notte che di giorno;
– che di tali risultanze istruttorie il giudice non aveva tenuto alcun conto, essendosi limitato ad una interpretazione letterale dei termini utilizzati nell’art. 14 del regolamento condominiale, senza porre in connessione la disposizione in questione con gli altri atti a sua disposizione, e soprattutto, con quanto previsto nei preliminari di vendita degli immobili, in cui era statuito espressamene il divieto di parcheggio nelle aree comuni di qualsiasi veicolo di sorta;
– la omessa considerazione da parte del giudice di primo grado di quanto previsto nello stesso Regolamento condominiale che. a) all’art. 14 farebbe divieto di occupazione di ogni spazio comune con oggetti mobili di qualsiasi genere; 2) all’art. 1 lett. F) vieterebbe esplicitamente la circolazione di motocicli; 3) il regolamento di portineria la sosta di motocicli e biciclette.
Con comparsa del 10.1.2006 si è costituito in giudizio il M., sostenendo:
– la sufficienza e logicità della motivazione della sentenza impugnata,
– la correttezza del comportamento del M., attesa la sua conformità a quanto previsto dall’art. 14 del Regolamento condominiale, non avendo la di lui figlia occupato stabilmente gli spazi di uso comune;
– l’inammissibilità dell’appello per difformità delle conclusioni rassegnate rispetto a quelle formulate nel giudizio di primo grado.
Costituite le parti all’udienza del 10.1.2006, dopo un rinvio interlocutorio, all’udienza del 14.4.2009, dopo la precisazione delle conclusione delle parti, il Tribunale, nella persona di questo magistrato, disponeva lo scambio delle comparse conclusionali e delle repliche riservandosi per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’appello è fondato e va pertanto accolto.
In punto di fatto, non è in contestazione tra le parti il dato fattuale che il Condominio in questione sia costituito da una palazzina posta all’interno di un più esteso complesso abitativo, isolato dalla pubblica via da una recinzione che delimita una zona al cui interno vi sono cortili, giardini e viali, cioè zone strumentali a consentire il raggiungimento delle varie abitazioni.
Ciò detto, è necessario ricostruire le risultanze istruttorie acquisite nel corso del giudizio di primo grado, rispetto alle quali non è dato comprendere quale sia stata la valutazione del Giudice di prime cure, essendosi questi limitato, in quattro righi, ad alcune affermazioni, senza tuttavia chiarire in cosa consistesse il comportamento in concreto tenuto dalla sig.na M. e perché quel comportamento dovesse considerarsi, a suo dire, non violativo delle disposizioni regolamentari relative all’uso delle cose comuni.
Nel corso dell’interrogatorio formale tenuto all’udienza del 19.5.2004, l’amministratore del Condominio dichiarò:
– di ricoprire tale carica del febbraio del 2004 e di non aver mai notato nessun motorino circolare nei viali del condominio, pur non essendo presente sui posti tutti i giorni;
– di aver sempre visto il motorino del M. parcheggiato, di mattina, di pomeriggio e in serata, negli spazi sottostanti la fila di balconi del complesso;
– che il motorino accedeva all’interno del complesso dal cancello di Via Niceforo "a pochi metri dalla zona dove parcheggia".
Il teste N. V., moglie del M., escussa in udienza, riferì:
– di aver sempre visto, da circa trent’anni, parcheggiare all’interno del complesso biciclette e motorini di altri condomini;
– che la figlia attraversava, conducendo a mani il motorino spento, il viale pedonale per giungere sul posto dove sostava il mezzo, in uno spazio condominiale;
– che la sosta del motorino sarebbe stata saltuaria "qualche volta sì e qualche volta no";
– che da circa due mesi la figlia non parcheggiava più il motorino all’interno del complesso;
– che il motorino, nelle volte in cui veniva parcheggiato all’interno, veniva legato con una catena alle ringhiere.
All’udienza del 10.12.2004 fu assunta la deposizione del sig. V. M., fidanzato, all’epoca dei fatti, della figlia dell’appellato, il quale dichiarò:
– di aver visto in occasione delle visite a casa M., altri motorini e biciclette parcheggiate nel cortile, che "loro" "appoggiavano" il motorino "in quel cortile" solo per il tempo necessario e che il mezzo veniva legato con una catena;
– che il motore veniva spento al momento in cui entravano all’interno del complesso; – che da parecchio tempo il motorino non sostava più in quella zona; – che il motorino spesso veniva parcheggiato nel suo garage.
A sua volta, il teste C. G., soggetto che si occupava della pulizia del viale, riferì:
– di aver pulito i viali del condominio in diverse ore della giornata, sia della mattina che del pomeriggio, e di aver visto "in varie ore" il motorino del M.;
– di aver visto la figlia "utilizzarlo e quindi parcheggiarlo vicino alla ringhiera’;
– di aver visto "spesso" il motorino parcheggiato soprattutto le volte in cui si recava al lavoro la mattina "presto alle sei circa.. a quell’ora il motorino era sempre parcheggiato lì": – di non vedere più da qualche mese il motorino parcheggiato;
– di svolgere l’attività in questione per circa 3-.4 ore al giorno da circa otto anni. Il teste C. E. riferì:
di aver- visto durante le ore della giornata, -`quando rientravo a casa e quando uscivo- il motorino parcheggiato con una catena a una ringhiera in una zona pedonale, Che gli altri condomini parcheggiavano fuori dallo stabile;
– che fino a 4-5 anni prima "anche altri motorini" venivano parcheggiati all’interno "anche io parcheggio all’interno del Condominio in virtù di una semplice cortesia. Ma quando alcuni condomini si sono lamentati e poi si è discusso in assemblea , invocando il rispetto del Regolamento condominiale che vieta il transito e la sosta di veicoli ho rimosso il mio motorino come hanno fatto tutti gli altri, tranne il sig. M. che ha continuato a parcheggiare ed a transitare a motore acceso nel viale di accesso di via Niceforo".
Dalle prove assunte emerge un quadro di riferimento generale sufficientemente chiaro, e cioè:
– che almeno in un dato momento storico non era infrequente che i condomini entrassero e parcheggiassero i loro motorini all’interno del complesso;
– che ciò suscitò le proteste di altri condomini e che il Condominio decise di porre fine a tale prassi";
– che il M. continuò anche successivamente a fare uso del motorino all’interno del complesso.
È emerso dalle deposizioni assunte che il motorino faceva ingresso all’interno del complesso e veniva parcheggiato in una zona comune, dove era legato con una catena ad una ringhiera, nelle occasioni in cui ciò era ritenuto necessario dalla M., nel senso che il mezzo veniva parcheggiato all’interno quando non era nella disponibilità del fidanzato della M., ovvero quando i giovani avevano la necessità, durante il giorno, di salire in casa, ovvero quando, parcheggiato fino alle prime ore del giorno, veniva notato dall’addetto alle pulizie.
Sulla base di tale quadro di riferimento, il punto di partenza della decisione non può che essere l’art. 1102 c.c., a mente del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune "purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
La giurisprudenza nomofilattica ha chiarito che le limitazioni poste dall’art. 1102 c.c. al diritto di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, rappresentate dal divieto di alterare la destinazione della cosa stessa e di impedire agli altri partecipanti di fame parimenti uso secondo il loro diritto, vanno riguardate in concreto, cioè con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione, essendo, in ogni caso, vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal snodo alla possibilità di godimento degli altri condomini (cfr. Cass., 28.4.2004, n. 8119: Cass., 22.3.2001, n. 4135; Cass., 26.1. 2000, n. 855).
In tale contesto, l’art. 14 del Regolamento del condominio in questione, richiamato a lungo nel corso del processo, vieta alla lett. c) di occupare "stabilmente ..con oggetti mobili di qualsiasi specie gli spazi di proprietà ad uso comune
Secondo l’appellato, l’uso che la M. avrebbe fatto dello spazio condominiale non sarebbe stato di stabile occupazione e, comunque, non avrebbe alterato la destinazione della cosa comune.
L’assunto, valorizzato apoditticamente in sentenza dal Giudice di prime cure, non può essere condiviso.
Considerato che non pare dubbio che un motorino sia "un oggetto mobile di qualsiasi tipo", il riferimento alla occupazione stabile attiene, sul piano semantico, alla occupazione duratura, destinata, cioè, a durare nel tempo, che, tuttavia, può essere non necessariamente continua, cioè senza interruzione, atteso che si può occupare stabilmente uno spazio, pur non occupandolo in maniera continua, ma ogni qual volta sia necessario. Nella fattispecie, è in atti la prova che la sig.na M. utilizzasse lo spazio comune, che non poteva essere destinato a parcheggio, per parcheggiare il proprio motorino durante la notte.
Il teste C., della cui attendibilità non si ha motivo di dubitare, non essendo stato anche solo prospettato un qualche interesse inquinante, ha chiarito di aver visto spesso il motorino parcheggiato all’interno del cortile alle primo ore della giornata, cioè alle sei del mattino, circostanza, questa, da cui è possibile inferire che il motorino era rimasto parcheggiato in quel posto per tutta la notte.
Non è decisiva la circostanza che il motorino non fosse sempre, ogni notte, parcheggiato all’interno, perché ciò che rileva è che la sig.na M. piegasse alle proprie esigenze individuali, avendone una disponibilità funzionale, uno spazio comune che aveva una destinazione diversa.
Sotto altro profilo, si è già detto, che il motorino faceva ingresso all’interno del complesso, durante il giorno, nelle occasioni più disparate e veniva ogni volta parcheggiato con una catena ad una ringhiera comune nel giardino interno.
Anche in tal caso, non pare decisivo la circostanza che potessero esservi giornate in cui il motorino non fosse parcheggiato, perché ciò non impediva affatto alla M. di disporre stabilmente, cioè con continuità, dello spazio comune per parcheggiare il proprio mezzo meccanico.
La sentenza impugnata non è quindi condivisibile nella parte in cui afferma che nel Regolamento condominiale non vi sarebbe stata norma che vietasse il parcheggio di ciclomotori nel cortile interno.
L’assunto non solo è smentito da quanto detto, ma anche da quanto previsto dallo stesso regolamento condominiale in relazione al servizio di portierato, contemplando l’art 6, tra i compiti del portiere, quello di vietare che nel giardino di ingresso sostassero motociclette; si tratta di un dato indirettamente confermativo del divieto di sosta dei motorini nel giardino.
La Corte di cassazione ha sul tema statuito in maniera condivisibile che in tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà. (Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 2004, n. 3640).
Ne discende che sul punto l’appello è fondato e la sentenza deve essere riformata. Sulla inammissibilità dell’appello.
L’appellato ha eccepito, come argomento finale, la inammissibilità dell’atto di appello perché le conclusioni ivi rassegnate sarebbero più ampie di quelle formulate nel corso del giudizio di primo grado.
L’eccezione è infondata.
Nell’atto introduttivo del giudizio di primo grado il Condominio aveva chiesto la declaratoria di illegittimità della utilizzazione, da parte del convenuto, degli spazi condominiali a scopo di parcheggio di un motociclo e, per l’effetto, ordinare la cessazione dei comportamenti sopra descritti.
Nell’atto di impugnazione, l’appellante ha chiesto la declaratoria che le modalità d’uso del cortile/giardino come parcheggio di motorini, perpetrata dal M., non "sarebbe consentita per tutti i motivi dedotti in narrativa, e quindi vietata, ponendosi in contrasto con la funzionale destinazione della predetta area comune (da ritenersi alterata ai sensi dell’art. 1102 c.c.) e con i vincoli (divieto di parcheggio/occupazione delle aree comuni) imposti sia dalle previsioni contenute nel vigente regolamento e elle assemblee condominiali".
Il riscontro delle conclusioni formulate dalla parte nei due gradi di giudizio consente agevolmente di affermare che, pur nella diversità della formulazione letterale, le conclusioni rassegnate in grado di appello sono sovrapponibili, in funzione meramente esplicativa, rispetto a quelle formulate nel giudizio di primo grado, e non strumentali ad ottenere un diverso provvedimento.
In definitiva, la sentenza impugnata deve essere riformata, atteso l’uso illegittimo degli spazi condominiali da parte del M., per avere questi destinato gli stessi a parcheggio del proprio motorino; all’appellato deve essere ordinata la cessazione del uso in questione.
Le spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando sull’appello proposto dal Condominio di Viale Kennedy 83B – Bari-, in persona dell’Amministratore pro-tempore, avverso la sentenza emessa dal Giudice di pace di Bari n.3350/05 il 20-27/6/2005 nel processo n. 5447/03 R.G., accoglie l’appello, e, in riforma della sentenza impugnata, dichiara illegittimo e, quindi, vieta l’uso dello spazio condominiale da parte dell’appellato per destinarlo a parcheggio del proprio motorino;
Condanna M. N. al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio in favore del Condominio di Viale Kennedy 83/B – Bari – che si liquidano in complessivi 3.464,5 euro, di cui 414,5 euro per spese, 1.050,00 euro per diritti, e 2.000,00 euro per onorari.
Così deciso in Bari, il 16 settembre 2009.
Giudice Pietro Silvestri