Con ricorso del 19 ottobre 2007 S.G. E G.B., qualificatisi condomini (con quote pari rispettivamente a 7,85 millesimi ed a 34,59 millesimi) del fabbricato costituente il CONDOMINIO PALAZZO GRANOZIO, VIA L.C., SALERNO, hanno convenuto il medesimo Condominio, per sentir dichiarare la nullità della delibera assembleare del 22 settembre 2007 , per l’"esigua maggioranza" con cui era stato approvato il bilancio consuntivo 2006 e confermato l’amministratore, per "le considerevoli irregolarità" commesse dall’amministratore, per l’"atteggiamento ostruzionistico" dello stesso e per l’"ostinata opposizione" dell’amministratore all’esecuzione di lavori di eliminazione delle cause di infiltrazione.
Il Condominio convenuto si costituiva deducendo l’infondatezza dell’impugnativa.
La causa è stata riservata in decisione ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c. all’udienza del 3 luglio 2007.
L’impugnativa risulta palesemente infondata per i motivi di seguito considerati .
1) Possono qui considerarsi i soli vizi della deliberazione 22 settembre 2007 per i motivi esposti nell’atto di citazione, costituendo per principio domanda nuova, come tale inammissibile, la domanda con cui si faccia valere un vizio della delibera diverso da quello fatto valere con l’atto introduttivo del giudizio.
2) Ad onta del petitum adoperato dagli attori, volto alla dichiarazione di nullità della delibera impugnata, si consideri come, per giurisprudenza ormai pacifica, in tema di condominio negli edifici, possano qualificarsi nulle soltanto le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; e debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (cfr. Cassazione civile , sez. un., 07 marzo 2005, n. 4806)
3) Il presente giudizio va riguardato unicamente come impugnativa ex art. 1137 c.c. di una delibera di approvazione del bilancio consuntivo e di conferma dell’amministratore. Esulano quindi dal tema di lite le diffuse doglianze (pagine da 1 a 6 del ricorso introduttivo) implicanti un giudizio sulla persona e sull’operato dell’amministratore A.A., a far tempo dal 2002, ovvero le reiterate irregolarità inerenti alla gestione economica della cosa comune, sulle quali pure si soffermano a lungo i ricorrenti, fatti e motivi che meglio avrebbero trovato ingresso in un procedimento di revoca dell’amministratore ex art. 1129, comma 3°, c.c.
4) La deliberazione impugnata del 22 settembre 2007, come si evince dalla copia prodotta, venne adottata con l’intervento di trentaquattro condomini su un totale di sessantatre, che rappresentavano 585,91 millesimi (oltre metà dunque del valore dell’intero edificio). Le deliberazioni di approvazione del bilancio consuntivo per l’anno 2006 e di conferma dell’amministratore vennero approvate da tutti i condomini presenti, col voto contrario dei soli delegati degli attuali ricorrenti (nonché di altro condomino parimenti rappresentato), per un totale di 66,42 millesimi. Sommati i millesimi appartenenti a tutti i condomini presenti o rappresentati ed a tutti i condomini che approvarono le delibere impugnate, le stesse risultano pertanto valide, essendo stati comunque osservati i quorum richiesti per la costituzione dell’assemblea e per il tipo di decisioni adottate. Ciò dunque anche a ritenere che, in caso di deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato, sia comunque applicabile la disposizione dell’art. 1136 comma 4 c.c., e quindi occorra la maggioranza qualificata richiesta per il caso di nomina e di revoca dell’amministratore dal comma 2 del medesimo art. 1136.
5) L’amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni negli edifici, soggetti al regime del condominio, è affidata all’assemblea dei proprietari dei piani o delle porzioni di piano e all’amministratore, nominato dalla stessa assemblea. All’assemblea, essenzialmente, la legge assegna una competenza di ordine generale, il cui ambito preciso si definisce avuto riguardo alla circostanza che il settore della "gestione", con le scelte discrezionali di merito che sono implicite, è regolato secondo il metodo collegiale ed il principio maggioritario. In questo contesto si spiega la rilevanza circoscritta della posizione dei singoli condomini, i cui poteri individuali in tema di amministrazione sono limitati alla partecipazione ed alla votazione in assemblea (ed alla impugnazione delle delibere). Dagli artt. 1130 comma ult., 1135 n. 3 e 1137 comma 2 e 3 cod. civ., rispettivamente, sono così disciplinati l’obbligo dell’amministratore del condominio di predisporre e di presentare il rendiconto annuale all’approvazione dell’assemblea; la competenza dell’assemblea in ordine alla verifica ed alla approvazione del rendiconto, concernente il bilancio consuntivo; i poteri dei singoli condomini relativi al controllo dell’operato dell’amministratore, che si esauriscono con la partecipazione e con il voto in assemblea e, eventualmente, con la impugnazione delle delibere. L’amministratore di un edificio in regime del condominio è tenuto a dare il conto della gestione alla fine di ciascun anno (art. 1130 comma ult. cod. civ.): l’assemblea dei condomini è legittimata a verificare e ad approvare il rendiconto annuale dell’amministratore (art. 1135 n. 3 cod. civ.); i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione, che approva il rendiconto, facendo ricorso all’autorità giudiziaria nel termine di 30 giorni (art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.). Nella riunione assembleare dedicata alla approvazione del rendiconto, le osservazioni ed i rilievi dei singoli partecipanti inevitabilmente sfociano nella votazione, che approva o respinge il consuntivo. Se il rendiconto viene approvato, all’operato dell’amministratore il singolo condomino non può più rivolgere censure, come invece continuano qui a fare i due attuali ricorrenti: il singolo condomino può soltanto impugnare la delibera non per ragioni di merito, ma nei soli casi e secondo i modi fissati dall’art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.. In sostanza, una volta che l’amministratore abbia presentato il rendiconto annuale all’assemblea dei partecipanti e questa lo abbia approvato, nell’esercizio dei suoi poteri discrezionali afferenti alla gestione delle parti comuni, al condomino dissenziente non resta che impugnare la delibera per ragioni di mera legittimità (cfr. Cassazione civile , sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747);
6) In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio consuntivo non è poi necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa. I criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell’amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti (cfr. Cassazione civile , sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526).
7) Quanto alla lamentele circa lavori urgenti affidati dall’amministratore all’impresa Postiglione (punto c e punto d a pagina 7 del ricorso), è davvero pacifico che l’assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr.Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226).
8) I proprietari di appartamenti o locali di un edificio condominiale (nella specie, lastrico solare ed appartamento), ancorché questi non usufruiscano in concreto del servizio prodotto dall’impianto di antenna televisiva centralizzata (punto a a pagina 7 del ricorso), che sia, però, potenzialmente idoneo per il funzionamento di apparecchi televisivi ivi collocati, sono comproprietari di tale impianto a norma dell’art. 1117 n. 3 c.c., e sono quindi obbligati a contribuire al pagamento delle spese necessarie per la sua installazione o manutenzione, se il contrario non risulta da un titolo idoneo.
9) Non risultato verificabili violazioni della norma di cui all’art. 1123, comma 3, c.c., ovvero del criterio di ripartizione di spese applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (punto d a pagina 7 del ricorso, circa un impianto di scarico delle acque), così che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, tale norma, nell’ambito della più vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell’art. 1117 c.c. (salva diversa attribuzione per titolo).
10) Quanto alla partecipazione degli attori alle spese di ripristino di una parete divisoria tra proprietà esclusiva e proprietà condominiale (punto b a pagina 7 del ricorso) , trattasi, per quanto è dato capire, di manufatto costituente autonomo corpo di fabbrica ubicato sulla terrazza che costituisce il lastrico solare dell’edificio, che ha funzione di copertura del vano scala. In quanto muro di divisione tra proprietà esclusiva e condominiale, l’onere delle spese di riparazione e ricostruzione è, ai sensi dell’art. 882 c.c., a carico di tutti i comproprietari, in proporzione del diritto di ciascuno (sempre che non si discuta di spese provocate dal fatto di uno dei partecipanti, altrimenti connesse alla responsabilità personale di questo, e perciò gravanti esclusivamente sul soggetto che vi abbia dato causa). Per la metà di proprietà condominiale, sussiste allora una comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell’edificio, sono titolari della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano, ivi compreso il condomino che sia proprietario esclusivo della porzione che quel muro separa, con la conseguenza che tutti i condomini – i quali ricavano una utilità dalla cosa, necessaria per l’esistenza e per la protezione dei loro immobili – sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro in questione in proporzione alle rispettive quote, secondo il principio generale enunciato dall’art. 1123 comma 1 c.c..
Consegue il rigetto della domanda di impugnazione della delibera condominiale.
Le spese processuali vengono regolate secondo l’esito della lite.
Non trova accoglimento la domanda di condanna del ricorrenti al risarcimento del danno ex art. 96 comma 1 c.p.c., non essendo stato accertato né l’elemento soggettivo (mala fede o colpa grave) né l’elemento oggettivo (entità del danno sofferto).
P.Q.M.
Il TRIBUNALE DI SALERNO, definitivamente pronunciando in ordine alla causa in epigrafe
rigetta la domanda proposta da S.G. E G.B. nei confronti del CONDOMINIO PALAZZO GRANOZIO, VIA L.C., SALERNO, relativa all’impugnazione della deliberazione presa dall’assemblea del CONDOMINIO PALAZZO GRANOZIO, VIA L.C., SALERNO in data 22 settembre 2007;
condanna solidalmente S.G. E G.B. a rimborsare al CONDOMINIO PALAZZO GRANOZIO, VIA L.C., SALERNO le spese processuali sostenute, che liquida in euro… per esborsi ed euro … per diritti ed onorari, oltre IVA, CAP rimborso forfetario spese.
Così deciso in Salerno il 10 novembre ’09
Il Giudice dott. ANTONIO SCARPA