Con citazione in data 7.6.96 P.S., D.D. e T.T., quali proprietari di singole unità immobiliari facenti parte dell’edificio condominiale situato in (OMISSIS), convenivano davanti al Tribunale di Trani il costruttore – venditore A.R. nonchè R.M., esponendo che l’ A., nei rispettivi atti di compravendita stipulati con gli attori in data 7.4.1981, si era illegittimamente riservato la proprietà dell’intera area scoperta del fabbricato destinata a parcheggio ai sensi della L. n. 765 del 1967, art. 18, e, successivamente, con atto del 29.12.81, aveva alienato tale area a R.M. senza menzionare nell’atto l’esistenza del vincolo di destinazione. In relazione a tale situazione, gli attori, unitamente ai condomini L.L. e D.D., con citazione 7.2.1985, avevano convenuto davanti al Tribunale di Trani sia l’ A. che la R., per sentir dichiarare la nullità della clausola di riserva di proprietà inserita dal costruttore nei contratti di compravendita del 7.4.81, nonchè la nullità del successivo atto 29.11.81 nella parte in cui l’ A. aveva trasferito alla R. l’area scoperta in questione senza riconoscimento del vincolo a parcheggio. Intervenuta in primo grado la rinunzia all’azione del L. e del D., il giudizio si era concluso con sentenza n. 254/96 della Corte d’appello di Bari che, in parziale modifica della sentenza n. 80/93 del Tribunale di Trani, aveva dichiarato la nullità della clausola, contenuta nei rispettivi contratti degli attori, di riserva della piena proprietà dell’area scoperta estesa mq. 273,40; dichiarato, inoltre, la nullità dell’atto di compravendita 29.11.81 nella parte in cui l’ A. aveva trasferito alla R., unitamente ad un locale a piano terra e al sottostante piano cantinato, anche la detta area scoperta sottraendola alla destinazione a parcheggio senza l’espresso riconoscimento del diritto reale degli attori di usare a parcheggio l’area in questione; dichiarato, infine, il diritto degli attori P., D. e T. di usare come parcheggio, nell’ambito della detta area, una superficie scoperta da calcolarsi alla stregua di 1 mq. per ogni 20 mq dei rispettivi alloggi e delle parti comuni accessorie.
Tutto ciò premesso, gli attori, essendo risultato vano il tentativo di ottenere dai convenuti la disponibilità degli spazi a parcheggio di loro spettanza, chiedevano che, accertata l’esatta superficie di tali spazi, ne fosse individuata l’esatta ubicazione, da riportare frazionata in catasto, ed ordinato ai convenuti l’immediato rilascio degli stessi nella libera disponibilità degli aventi diritto.
La R., costituitasi, chiedeva sospendersi il giudizio per la pendenza del ricorso per cassazione da lei proposto avverso la sentenza n. 254/96 emessa dalla Corte d’appello di Bari nei precedente giudizio. Chiedeva, inoltre, che fossero chiamati in causa gli altri condomini. Nel merito contestava la domanda chiedendone il rigetto.
L’ A. eccepiva l’inammissibilità della domanda attorca essendo pendente il ricorso per cassazione proposto dalla R.; nel merito contestava la domanda chiedendone il rigetto.
Chiamati in causa dalla R. su autorizzazione del giudice, si costituivano anche gli altri condomini T.L., T. M., A.G. e L.L., i quali dichiaravano di non avere interesse a conseguire il parcheggio e chiedevano la condanna della R. alle spese di causa.
Rigettata l’istanza di sospensione del processo interveniva nel corso del giudizio la sentenza n. 4977/2000 con cui la Corte di Cassazione respingeva il ricorso della R. confermando la sentenza d’appello.
All’esito dell’istruttoria, il Tribunale di Trani, con sentenza n. 6805/2001, dichiarava gli attori P., D. e T. titolari del diritto reale d’uso per parcheggio dell’area scoperta pertinenziale del fabbricato di (OMISSIS) nella misura rispettivamente di mq. 24,75 per il P., di mq. 23,47 per il D. e di mq. 27,09 per il T., così come indicato nella planimetria sub 3 del supplemento di CTU; ordinava ai convenuti l’immediato rilascio degli spazi corrispondenti; estrometteva dal giudizio tutti i chiamati in causa per difetto di interesse ad utilizzare l’area come parcheggio.
Contro la sentenza proponeva appello la R., la quale lamentava che il Tribunale, seguendo la soluzione indicata dal Ctu nella planimetria sub 3) del supplemento di perizia, aveva determinato la misura e l’ubicazione degli spazi di parcheggio spettanti agli attori senza considerare che l’area reale era di soli mq 206, e non di mq 273,40; inoltre, non aveva tenuto conto dei restanti condomini nè delle aree di manovra, concentrando tutti i metri quadrati derivanti dal rapporto di 1 mq/20 me stabilito dalla legge in termini di sola zona di sosta, omettendo di considerare sia le esigenze degli altri condomini sia le esigenze della stessa proprietaria dell’area, sia le esigenze di manovra. Lamentava, inoltre, che il Tribunale le avesse negato il diritto al corrispettivo in conseguenza dell’imposizione a carico della sua proprietà del diritto altrui di parcheggio, riconoscendo, invece, sia pure soltanto nella motivazione della sentenza, il diritto in questione all’ A..
Con sentenza n. 187/2004, pronunziata nella contumacia dell’ A. e nella resistenza degli originali attori, la Corte d’appello di Bari, accoglieva il gravame della R. limitatamente al primo motivo e, in riforma della sentenza di primo grado, determinava la misura della superficie dei posti di parcheggio spettanti a P., D. e T. rispettivamente in mq. 10,19 (per il P.), in mq. 9,67 (per il D.) e in mq 11,15 (per il T.), così come indicato nella prima relazione del CTU e relativi allegati; assegnava ai predetti i posti auto in base a quanto indicato nella planimetria allegata sub 9 partendo da sopra in giù, ordinando alla R. e all’ A. di rilasciare in favore dei predetti i posti auto in questione e regolando le spese dei due gradi di giudizio.
Contro la sentenza hanno proposto ricorso per cassazione il P., il D. e il T. formulando quattro motivi di censura integrati da una memoria difensiva.
La R. ha resistito con controricorso.
L’ A., a sua volta, ha resistito con controricorso proponendo altresì ricorso incidentale sorretto da un unico motivo, integrato con una memoria difensiva e con note scritte di udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – 1. Va anzitutto disposta la riunione dei due ricorsi in quanto proposti avverso la medesima sentenza ed esaminato per primo il ricorso principale, il quale contiene quattro motivi di censura.
Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 765 del 1967, art. 18 in relazione all’art. 360 c.p.c., nn.3 e 5, per avere il giudice d’appello ridotto la superficie dell’area di parcheggio spettante ai ricorrenti senza tenere conto che, come risultava dagli atti sia del pregresso giudizio conclusosi con la sentenza della Cassazione sia dagli atti del giudizio in corso, non vi erano altri condomini che avevano fatto istanza di assegnazione nè condomini interessati all’uso dell’area di parcheggio. La Corte di merito, sostengono i ricorrenti, ha completamente ignorato tali fondamentali circostanze (in particolare la rinuncia all’azione da parte degli altri condomini su cui si era ormai formato il giudicato) e, pur avendo affermato che i posti auto richiesti dai ricorrenti andavano individuati a prescindere da analoghe richieste di altri condomini, si è poi sostituita a costoro riducendo l’area di parcheggio spettante ai ricorrenti.
La censura è infondata.
Contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti la Corte d’appello ha tenuto ben presente che nel corso del precedente giudizio alcuni condomini avevano dichiarato di non avere interesse al posto di parcheggio e che non vi erano altre istanze di assegnazione di posti macchina all’infuori di quelle avanzate dagli attuali ricorrenti (v.
sentenza pagg. 4 e 8), ma, conformandosi alla consolidata giurisprudenza, ha correttamente ritenuto tale circostanza ininfluente ai fini della determinazione degli spazi spettanti ai predetti in quanto il vincolo di destinazione a parcheggio, essendo di natura pubblicistica, grava su tutte le unità immobiliari dell’edificio anche solo virtualmente interessate all’area di parcheggio, cosicchè il giudice nel provvedere sulle singole istanze dei condomini deve prendere in considerazione l’area nel suo complesso determinando il numero dei posti auto in proporzione al volume di tutte le unità immobiliari, non già di quelle soltanto dei richiedenti.
Il motivo va, pertanto, respinto.
2 – Con il secondo motivo si denunciano violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e art. 324 c.p.c., nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, per avere il giudice di appello affermato, sulla base soltanto della CTU, che l’estensione dell’area complessivamente destinata a parcheggio era di mq. 206, e che nell’ambito di tale area i posti auto dei ricorrenti andavano determinati in mq. 9,67 (per il P.), in mq. 11,05 (per il T.) e mq. 10,19 (per il D.), senza tenere conto che per effetto del giudicato esterno formatosi sulla sentenza della Corte d’appello di Bari n. 254/96 l’estensione dell’area destinata a parcheggio doveva ritenersi fissata in mq. 273,40 e, nell’ambito di tale area, i posti auto dei ricorrenti andavano determinati in base al rapporto 1 mq/ 20 mc, e quindi in mq. 24,75, mq. 27,19 e mq. 23, 47, secondo i calcoli fatti dal CTU nel supplemento di perizia. Ignorando il giudicato, ed elevando a principio di diritto il parere espresso dal CTU nella prima relazione, la Corte d’appello ha erroneamente determinato gli spazi da destinarsi a parcheggio come se la domanda fosse stata proposta da tutti i condomini e non solo dai ricorrenti.
Anche questa censura è infondata.
Assumendo come base di calcolo delle superfici dei posti macchina spettanti ai ricorrenti l’estensione di mq. 206, anzichè quella di mq 273,40 con cui figurava indicata l’intera area di parcheggio nella sentenza d’appello n. 254/96 passata in giudicato (oltre che nella sentenza confermativa della Cassazione), la Corte di merito non è incorsa nella denunciata violazione del giudicato.
Il giudicato si forma infatti sulle questioni di fatto e di diritto che hanno formato oggetto di discussione tra le parti e su quelle che, sebbene non dedotte specificamente, costituiscono tuttavia presupposto logico essenziale della pronunzia. Tale non era certamente, nel caso di specie, l’estensione dell’area di parcheggio, la cui misurazione non era stata oggetto di discussione tra le parti, neppure nel precedente giudizio, costituendo un dato completamente ininfluente ai fini della decisione sui diritti in discussione.
Correttamente, quindi, il giudice d’appello ha ritenuto non vincolante l’indicazione della misura di mq. 273,40 contenuta nella sentenza d’appello passata in giudicato e nella sentenza della Cassazione, ed ha preso, invece, a riferimento la misura di mq. 206 mq, atteso che – come si legge nella sentenza a pag. 8, sul punto non contestata – la misura di 273,40 mq non era quella effettiva dell’area di parcheggio esistente, ma quella, poi disattesa dal costruttore, prevista in progetto come parcheggio.
Il secondo motivo va pertanto respinto.
3 – Con il terzo motivo si denunciano violazione della L. n. 767 del 1965, art. 18, nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, per avere il giudice di appello calcolato gli spazi destinati ai posti auto dei ricorrenti sulla base dei criteri adottati dal CTU nella prima relazione di perizia che, invece, erano erronei – ed erano stati contestati dai ricorrenti – sotto vari profili. In particolare: a) l’ausiliare non aveva spiegato perchè l’area complessiva destinata a parcheggio risultava inferiore a quella già acclarata nei precedenti giudizi passati in giudicato; b) l’area era stata divisa dall’ausiliare per 10 posti auto senza specificare i nominativi dei condomini nè la cubatura dei singoli appartamenti; c) erano stati detratti dall’intera superficie dell’area gli spazi di manovra e di scorrimento senza tenere conto delle rinunce di alcuni condomini e senza considerare che l’asservimento a tal fine era a carico di tutta l’area.
Anche questo motivo va disatteso.
La sentenza ha indicato le ragioni per le quali, secondo il giudice d’appello, andava condiviso il calcolo fatto dall’ausiliare nella prima relazione, e non quello elaborato dallo stesso nel supplemento di perizia (accolto dal giudice di primo grado).
La prima ragione riguarda l’effettiva estensione dell’area di parcheggio, risultata essere inferiore a quella presa in considerazione nella sentenza di primo grado. Il punto, come si è già detto sub 2) non era coperto dal giudicato nè era contestato nel merito.
La seconda ragione riguarda la necessità di tenere conto, nel calcolo, dell’intera area vincolata a parcheggio determinando, nell’ambito di questa, i posti macchina proporzionalmente a tutte le unità immobiliari e non al numero delle istanze di assegnazione. In proposito, come si è detto sub 1), la sentenza è conforme alla giurisprudenza di questa Corte.
La terza ragione riguarda la necessità – che è riconosciuta dagli stessi ricorrenti – di tenere conto, nel calcolo, anche degli spazi di manovra e di scorrimento.
Il motivo, pertanto, nella parte in cui non è ripetitivo delle precedenti censure già disattese, è infondato.
4 – Con il quarto motivo si lamentano ancora violazione di legge (artt. 112 e 345 c.p.c.) nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione per avere il giudice d’appello affermato – ancorchè soltanto nella motivazione della sentenza – che il diritto all’integrazione del prezzo dell’area destinata a parcheggio spettava alla R., proprietaria dell’area, senza considerare, in rito, che nessuna pronunzia poteva essere adottata al riguardo per mancanza di domanda, e nei merito, che il diritto all’integrazione del prezzo non spetta al terzo acquirente, qual’era nel caso di specie la R., ma tutt’al più al costruttore venditore.
Il motivo è inammissibile per difetto di interesse.
La censura è infatti rivolta avverso una parte della sentenza che il giudice di appello ha svolto solo per completezza di esposizione, quindi non decisiva.
5 – Va ora esaminato il ricorso incidentale, fondato su un unico motivo, con il quale l’ A., denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1374, 1418 e 1419 c.c. e L. n. 765 del 1967, art. 18, nonchè omessa motivazione su punto decisivo, si duole che la Corte d’appello non ha dichiarato, contestualmente alla declaratoria di nullità delle clausole dei contratti di compravendita riguardanti le aree di parcheggio ed alla conseguente attribuzione ai ricorrenti principali del diritto d’uso su tali aree, anche il diritto del venditore-costruttore di ottenere dai medesimi il corrispettivo del costituito diritto d’uso. Sostiene, in particolare, il ricorrente che sorgendo il diritto al corrispettivo contestualmente al riconoscimento dell’altrui diritto di parcheggio, il giudice può provvedere d’ufficio, non occorrendo apposita domanda.
Il motivo è inammissibile.
La censura non solo è rivolta contro una parte della sentenza non costituente statuizione, e cioè quella parte della motivazione che, come si è detto sub 4), la Corte di merito ha svolto soltanto ad abundantiam, ma il diritto di cui si discute risulta essere stato riconosciuto alla R., in quanto proprietaria dell’area, e non al ricorrente (come invece si assume nel motivo di ricorso), con la conseguenza che manca comunque il presupposto per provvedere d’ufficio in favore del ricorrente.
Consegue il rigetto di entrambi i ricorsi e, stante la reciproca soccombenza, la compensazione delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte:
Riuniti i ricorsi, li rigetta entrambi compensando le spese.
Così deciso in Roma, il 19 marzo 2009.
Depositato in Cancelleria il 12 ottobre 2009