Il Condominio ILM di Via M. in Roma ha convenuto in giudizio I. A. chiedendone la condanna al risarcimento dei danni arrecati all’ente di gestione a causa di gravi irregolarità poste in essere durante l’espletamento del suo mandato, nel periodo compreso tra il conferimento dell’incarico in data 30.01.2000 e la cessazione dello stesso a seguito della delibera assembleare del 24.07.2001.
L’attore ha dedotto che l’amministratore uscente ha predisposto un consuntivo della propria gestione errato, nel quale avrebbe addebitato spese inesistenti ed omesso di riportare la reale situazione debitoria/creditoria del condominio; in particolare, il Condominio lamenta l’indebita distrazione della somma di lire 27.847.220, che avrebbe cagionato un vuoto di cassa, e il mancato pagamento della polizza assicurativa stipulata con la HDI, determinando l’insorgere di un contenzioso con la predetta compagnia assicurativa; l’attore denuncia, inoltre, l’indicazione in bilancio di una giacenza di cassa pari ad lire 8.180.975 presso il Banco di Brescia in realtà inesistente e l’estinzione del conto corrente in questione, nonostante lo I. A. non fosse più amministratore da 4 mesi.
Il convenuto ha contestato ogni responsabilità nella causazione dei dedotti danni ed ha proposto domanda riconvenzionale per ottenere la rifusione delle anticipazione di cassa sostenute di persona, in favore dell’ente di gestione; ha, comunque, chiamato in causa il proprio ente assicuratore, al fine di essere garantito, nell’ipotesi di accoglimento della domanda principale.
E’ stata espletata consulenza tecnica d’ufficio, le cui conclusioni possono essere poste a fondamento della decisione, perché costituiscono il risultato di accurati accertamenti e sono immuni da contraddizioni ed altri vizi logici nonché conformi ai dati documentali da cui scaturiscono.
Il CTU, dopo aver premesso che lo I. A. non ha operato una verifica sui dati contabili ricevuti dal precedente amministratore C., ha provveduto ad elaborare secondo corrette regole di ragioneria i valori contabili indicati nel passaggio delle consegne dal C. allo I. A., eliminando gli errori nell’appostazione contabile riscontrati, ed ha quindi accertato che il punto di partenza della gestione ascrivibile allo I. A. è costituito da un avanzo di cassa di lire 17.704.368. Le contestazioni sollevate al riguardo dal convenuto e dalla chiamata in causa sono prive di fondamento, atteso che il CTU ha solo operato la correzione delle erronee appostazioni contenute nella situazione contabile elaborata al momento del passaggio delle consegne, senza alterare i dati contabili indicati nel prospetto, che sono stati accettati dall’amministratore entrante con la sottoscrizione del relativo verbale.
Il CTU, dopo aver accertato che la situazione contabile al termine della gestione I. A. è positiva per lire 9.151.411 (Euro 4.726,31), ha evidenziato l’esistenza di un forte indebitamento determinato dal passaggio della somma di lire 27.847.220 dal Condominio "ILM" al Supercondominio "Le Ville", invece dell’impiego di detta somma, o parte di essa, per il saldo dei debiti condominiali, in particolare per le assicurazioni scadute del Condominio "ILM".
Al riguardo, si osserva che l’amministratore ha operato il trasferimento della predetta somma dal Condominio ILM al Supercondominio Le Ville di M. senza considerare che le due gestioni contabili dovevano essere mantenute ben distinte ed in violazione della disposizione del Regolamento di Condominio, secondo cui ogni prelievo deve essere effettuato con le firme dell’amministratore e di due membri del consiglio dei condomini.
Il convenuto assume di aver effettuato legittimamente il passaggio di fondi in quanto i condomini nell’assemblea del 30.01.2000, in cui l’avevano nominato amministratore, avrebbero anche deliberato la costituzione di un unico fondo cassa per i Condomini Le Ville di M., P. ed ILM, da gestire per mezzo di un solo conto corrente bancario. L’allegazione del convenuto è però smentita dal verbale di assemblea, prodotto dall’attore, in cui non vi è alcuna autorizzazione alla costituzione di un unico fondo comune per i tre enti di gestione.
In proposito, giova ricordare che secondo l’orientamento prevalente nella giurisprudenza l’amministratore – pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo – è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato, onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati. Il predetto obbligo discende anche da un’esigenza di trasparenza che, essendo informata alla tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, prescinde dall’effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, dall’approvazione dei rendiconti da parte dell’assemblea.
Il convenuto in tal modo ha commesso una grave irregolarità gestionale, poiché non ha mantenuto la specifica destinazione dei fondi condominiali che, proprio per la loro natura, non possono essere utilizzati al di fuori degli scopi per cui sono stati costituiti, e non ha convocato tempestivamente l’assemblea per essere autorizzato preventivamente o, almeno, in un momento successivo in via di ratifica.
Nella specie risulta inoltre che le spese sostenute dallo I. A. per complessive lire 56.941.192 sono superiori del 40 % rispetto all’importo di lire 39.900.000 del preventivo 2000, approvato dall’assemblea del 21/05/2000.
Il CTU ha evidenziato che la situazione di cassa alla data del 24 luglio 2001 è di Euro 4.726,31 e che non è stata depositata alcuna documentazione relativamente al dc condominiale poiché il conto corrente condominiale, aperto presso il Banco di Brescia, fu chiuso dal convenuto dopo lo spirare del termine del mandato; né risulta che la predetta somma sia stata consegnata al nuovo amministratore.
Sussiste, dunque, il danno lamentato dall’attore con riferimento alla somma di euro 14.381,89, per l’illegittima operazione di trasferimento di fondi dal Condominio "ILM" al Supercondominio, ed alle spese sostenute dal condominio per sanare le morosità, pari a euro 3.604,02 di spese legali, a causa del mancato pagamento delle polizze assicurative; nonché al saldo di cassa alla data del 24.07.200 1 di euro 4.726,31, che non è stato consegnato al nuovo amministratore.
Ne consegue che, per le causali in esame, il Condominio attore ha diritto al risarcimento dei danni da inadempimento del contratto di mandato nella misura complessiva di euro 22.712,22. Tale somma, trattandosi di debito di valore, deve essere adeguata all’attualità sulla scorta degli indici di variazione ISTAT con decorrenza dalla data della domanda e fino alla data di pubblicazione della presente sentenza. Sulla sorte capitale come anno per anno rivalutata devono essere computati gli interessi compensativi nella misura legale con pari decorrenza e fino al soddisfo.
E’ invece da respingere in toto la domanda di risarcimento del danno morale, sia per l’insussistenza dei presupposti sostanziali per il riconoscimento del danno di cui all’art. 2059 c.c., sia per la mancanza di allegazione e dimostrazione di un effettivo pregiudizio. La società Milano Assicurazioni, nel costituirsi in giudizio, non ha contestato l’esistenza del contratto di assicurazione per rischi professionali posto dallo I. A. a fondamento della domanda di garanzia e solo nella comparsa conclusionale e nella memoria di replica, pur confermando l’esistenza della polizza stipulata dallo I. A. per la responsabilità civile derivante dall’attività di amministrazione di condomini, ha sollevato eccezioni relative all’area di operatività in concreto della polizza. Dette eccezioni, oltre che tardive, non sono sorrette dal necessario riscontro documentale, atteso che non è stato prodotto in giudizio il contratto, dal quale risulterebbero le limitazioni allegate dalla parte.
Va quindi accolta la domanda formulata nei confronti della società chiamata in garanzia, che va dichiarata tenuta a manlevare lo I. A. di tutte le somme dovute alla parte attrice in forza della presente sentenza nei limiti del massimale, nonché a rifondere le spese di lite.
Le spese di lite fra l’attore ed il convenuto, in considerazione del ridimensionamento della originaria pretesa, vanno compensate per la metà e poste per il restante 50% a carico del convenuto I. A..
Le spese relative alla CTU, liquidate con separato decreto, vanno poste definitivamente a carico dell’attore e del convenuto I. A. nella misura del 50% ciascuno.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal Condominio ILM di via M. in Guidonia di Montecelio nei confronti di I. A. con atto di citazione notificato in data 18/07/2002 e sulla domanda riconvenzionale proposta dal convenuto nonché sulla chiamata in garanzia del convenuto nei confronti della Milano Assicurazioni s.p.a. con atto di citazione del 02/12/2002, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
In parziale accoglimento della domanda principale, condanna I. A., per la causale di cui in motivazione, al pagamento in favore del Condominio ILM di via M. in Guidonia di Montecelio della somma di euro 22.712,22; tale somma deve essere adeguata all’attualità sulla scorta degli indici di variazione ISTAT con decorrenza dalla domanda e fino alla data di pubblicazione della presente sentenza; sulla sorte capitale come anno per anno rivalutata devono essere computati gli interessi compensativi nella misura legale con pari decorrenza e fino al soddisfo;
Rigetta la domanda riconvenzionale del convenuto I. A..
Compensa nella misura del 50% tra l’attore ed il convenuto I. A. le spese di lite – che liquida per l’intero in euro 320,00 per spese vive, euro 1.150,00 per diritti, euro 2.480,00 per onorari, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge – e condanna I. A. a rifondere alla parte attrice il restante 50%.
Pone in via definitiva le spese relative alla CTU, liquidate con separato decreto, a carico dell’attore e del convenuto I. A. nella misura del 50% ciascuno.
Dichiara la Milano Assicurazioni s.p.a. tenuta a manlevare I. A. di tutte le somme dovute in forza della presente sentenza nei limiti del massimale e la condanna a rifondergli le spese di lite, che liquida in euro 613,00 per diritti ed euro 1.378,00 per onorari, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA.
Così deciso in Roma il 23/07/2009