Il condominio indicato in epigrafe premetteva: che il fabbricato di cui si componeva era costituito da venti appartamenti, a cui era stata riservata dal regolamento condominiale avente natura contrattuale la proprietà comune dell’androne di ingresso e delle scale, e da quattro negozi aventi ingressi indipendenti esclusi da detta comproprietà; che il negozio avente accesso dal civico n.30, di proprietà della Euro Udito ’02 S.r.l. fino al giugno 2007, era munito di un magazzino sito al piano interrato dello stabile; che in data 13.2.2004 l’assemblea su richiesta della condomina Euro udito ’02 aveva autorizzato il ripristino dell’apertura di una porta ( a livello del piano interrato ) nel muro che divide il vano scala di cui al civico 34 dal magazzino di cui al negozio con accesso dal n.30; che detta porta era stata realizzata dal costruttore per una maggiore comodità delle maestranze ed in difetto di utilizzazione era stata chiusa nel 1985; che la condomina Euro Udito aveva posto a base della sua richiesta la necessità di munire il suo negozio di un’uscita di sicurezza; che in realtà aveva poi realizzato un normale portoncino d’ingresso e mediante la separazione del magazzino dal negozio aveva realizzato una nuova unità immobiliare con destinazione d’uso commerciale alienandola alla C.S.E. S.r.l.; che l’allora amministratore, An.Vi., pur consapevole delle reali intenzioni della condomina, nulla aveva comunicato ai condomini.
Tutto ciò premesso, sul presupposto della nullità della delibera del 13.2.2004 per avere, con l’autorizzazione della riapertura della porta diretta a consentire l’accesso alla nuova unità immobiliare dal vano scala di cui al civico n.34, costituito una servitù di passaggio senza il necessario consenso di tutti i partecipanti al condominio, chiedeva pronunciarsi detta nullità, e, per l’effetto, ordinarsi l’immediata chiusura della porta con ripristino dello status quo ante. In ogni caso, sull’assunto che il mutamento di destinazione d’uso del magazzino recasse pregiudizio, legato al continuo andirivieni di persone, alla proprietà comune dell’androne d’ingresso e del vano scala di cui al civ.34, chiedeva dichiararsi illegittimo, nullo e privo di ogni effetto detto mutamento, con conseguente inibizione del passaggio e ripristino dello status quo ante con chiusura della porta.
Chiedeva, infine, il risarcimento dei danni, estendendo detta domanda anche nei confronti dell’ex amministratore An.Vi..
La SIAG S.r.l. succeduta alla Euro Udito S.r.l. chiedeva pronunciarsi l’inammissibilità dell’impugnazione della delibera essendo la medesima riservata ai condomini.
La C.S.E. S.r.l., oltre ad eccepire il difetto di legittimazione attiva del condominio e l’infondatezza nel merito della domanda, formulava domanda riconvenzionale nei confronti della Euro Udito An.Vi. volta ad ottenere, in caso di accoglimento della domanda del ricorrente, la risoluzione del contratto di compravendita avente ad oggetto l’immobile sito al piano interrato del condominio indicato in epigrafe, con restituzione del prezzo e condanna al risarcimento dei danni.
V.A. contestava la domanda in fatto e in diritto, evidenziando che si era limitato ad eseguire la delibera assembleare.
Parte ricorrente, nel precisare la domanda, specificava che il presente giudizio doveva intendersi introdotto dal condominio parziale di via B.L. n.34 ed era volto a far accertare la nullità della delibera del 13.2.2004 adottata dal condominio generale.
Intervenivano volontariamente le condomine, I.G., P.C. e A.V., formulando le medesime domande del condominio.
DIRITTO
Preliminarmente deve dichiararsi l’inammissibilità della domanda proposta dal condominio volta ad ottenere la dichiarazione di nullità della delibera del 13.2.2004.
Ed invero, legittimati a proporre impugnazione avverso le delibere assembleari sono soltanto i singoli condomini.
La ratio ditale limitazione balza in evidenza se solo si consideri che il condominio non ha nessun interesse ad ottenere una pronuncia giudiziale di invalidità della delibera dal medesimo adottata, posto che ben può, sul presupposto della sua nullità e/o annullabilità o più semplicemente per ragioni di opportunità e di convenienza ( purché in quest’ultimo caso non abusi dei suoi poteri ) revocarla o modificarla.
Siffatta inammissibilità non travolge l’analoga domanda proposta dai condomini intervenuti, in quanto trattasi di intervento adesivo autonomo o litisconsortile.
Venendo ora al merito della domanda, bisogna premettere che costituisce circostanza pacifica il fatto che la porta attraverso la quale il proprietario del magazzino aveva accesso al vano scala e all’androne di cui al civico 34 era stata realizzata dal costruttore, così come è altrettanto pacifico che la medesima sia stata chiusa nel 1985. Risulta, infine, per tabulas, vedasi in particolare la disposizione regolamentare di cui all’art.2, che dalla comproprietà dell’androne di cui all’accesso del civico 34 e del vano scale siano esclusi i proprietari dei negozi.
Conseguentemente bisogna ritenere che al momento della nascita del condominio si sia costituita una servitù per destinazione del padre di famiglia in favore del titolare del magazzino avente come contenuto la facoltà di passaggio dal vano scala e dall’androne del civico n. 34.
Giova al riguardo ricordare: 1) che la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia ha per presupposto che due fondi (o due porzioni dello stesso fondo), appartenenti in origine allo stesso proprietario, siano stati posti dallo stesso in una situazione di subordinazione dell’uno rispetto all’altro idonea ad integrare il contenuto di una servitù prediale; 2) che, all’atto della separazione, sia mancata una manifestazione di volontà tale da escludere la preesistente relazione di sottoposizione di un fondo all’altro; 3) che risultino segni visibili concretantisi in opere permanenti necessarie per l’esercizio di una servitù e rivelatrici pertanto della sua esistenza.
Cosi le cose, si deve in primo luogo osservare come, nel caso di specie, l’originario proprietario dell’edificio è da individuare nel costruttore dell’edificio, il quale nel tempo ha venduto i singoli appartamenti e i negozi a diversi proprietari.
Al riguardo si può dire integrato il primo dei presupposti, sopra elencati, richiesti dalla legge per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, in quanto può ritenersi che il costruttore unico proprietario dell’intero stabile nel momento in cui ha realizzato la porta abbia voluto asservire l’androne e il vano scala al magazzino per il miglior godimento del medesimo, più in particolare al fine di garantire il passaggio. In ordine al secondo requisito, non risulta che sia stata manifestata, da parte del costruttore, al momento della vendita della prima unità immobiliare e quindi al momento della nascita del condominio, una volontà contraria alla limitazione della comproprietà del vano scale e dell’androne facente capo ai proprietari degli appartamenti, né alcuna menzione viene fatta della questione nel regolamento condominiale dallo stesso predisposto.
Con riferimento al terzo dei requisiti sopra citati (consistente nella presenza di segni tangibili e permanenti dell’esistenza della dedotta servitù di passaggio), deve ritenersi che la realizzazione della porta è sicuramente un visibile e permanente segno – costituente indice non equivoco, come mezzo necessario all’esercizio della servitù – del peso imposto al fondo servente.
Per quanto fin qui detto, si deve ritenere che la delibera oggetto d’impugnazione, non avendo costituito alcuna servitù, essendo questa preesistente ad essa, non necessitava per la sua validità del consenso di tutti i partecipanti al condominio, donde è legittima.
Passando ad esaminare la domanda formulata in via subordinata, si osserva che il mutamento di destinazione di un’unità immobiliare è, salvo divieti regolamentari, pienamente legittimo, purché non incida negativamente sui diritti degli altri condomini.
Nel caso di specie ci si lamenta che la destinazione commerciale impressa al magazzino determina un continuo afflusso di persone che reca disturbo ai condomini.
Ebbene, per quanto sopra detto, l’asserito pregiudizio non è ricollega- bile ad un uso più intenso della cosa comune da parte del comproprietario, non essendo per l’appunto il titolare del magazzino comproprietario del vano scala e dell’androne, ma è invece eventualmente ricollegabile ad un aggravamento della servitù di passaggio su cui può avere inciso il mutamento di destinazione.
Sotto tal profilo è quindi consentito ai condomini agire ex art. 1067, 1 comma, cc..
Deve però rilevarsi che parte ricorrente e i terzi intervenuti non hanno formulato domanda in tal senso, donde non si può procedere al suo esame.
Considerata la particolarità della vicenda in fatto e in diritto, appare equo compensare le spese di lite.
P.Q.M.
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Gisella Dedato, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 70239/07 R.G., disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così decide:
dichiara inammissibile la domanda di pronuncia di nullità della delibera del 13.2.2004 proposta dal condominio indicato in epigrafe;
– rigetta le ulteriori domande;
compensa le spese di lite.
Roma, lì 11.12.2009
DEPOSITATO IN CANCELLERIA 14 GENNAIO 2010